一、 深圳既往相关政策发展历程及存在问题

近些年，社会各界对于城市遗产的保护态度，逐渐从政府完全主导的“静态保护”转变为政府主导、市场主体参与的“有机更新”，但从政策体系来看，主要存在以下问题：

1、既往城市更新政策限制了市场主体参与保护风貌区的积极性。在一般的城市更新项目中，根据相关容积率测算规定，因移交政府公共利益用地或配建社区公共服务设施，市场主体均能获得一定比例的转移容积或奖励容积。然而，目前由于近70%（数据来源，作者统计）的历史风貌区位于市城市更新“十三五”规划确定的限制拆除重建区范围内，因此多个社区无法纳入拆除范围，导致整体保护与村民利益诉求产生分歧。同时，对风貌区高昂的前期整治投入和后期运营成本，使得市场主体追求开发地块更高的容积率和建筑高度，然而受制于风貌协调要求及建筑限高要求，造成开发项目进退两难，实施动力不足。